Voc\u00ea comprou um im\u00f3vel, pagou a maior parte, mas por algum motivo as \u00faltimas parcelas n\u00e3o foram quitadas e o vendedor n\u00e3o cobrou? E agora, pode exigir a escritura? A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) trouxe uma decis\u00e3o importante que impacta diretamente quem busca a transfer\u00eancia da propriedade do seu im\u00f3vel. Em resumo: a teoria do adimplemento substancial n\u00e3o pode ser usada para for\u00e7ar a transfer\u00eancia do im\u00f3vel (adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria) se o valor total n\u00e3o foi pago.<\/p>\n\n\n\n
Vamos entender o que isso significa em uma linguagem mais simples.<\/strong><\/p>\n\n\n\n O que \u00e9 Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Imagine que voc\u00ea comprou um im\u00f3vel, pagou tudo direitinho, mas o vendedor se recusa a passar a escritura para o seu nome. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 uma a\u00e7\u00e3o judicial que permite ao comprador exigir que a propriedade seja transferida para ele, mesmo contra a vontade do vendedor. \u00c9 uma forma de garantir o seu direito \u00e0 propriedade quando o contrato foi cumprido.<\/p>\n\n\n\n E a Teoria do Adimplemento Substancial?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Essa teoria \u00e9 um princ\u00edpio do direito que busca a justi\u00e7a e a boa-f\u00e9 nos contratos. Ela diz que, se uma parte cumpriu a maior parte de suas obriga\u00e7\u00f5es em um contrato (ou seja, o “adimplemento” foi “substancial”), e a parte que falta \u00e9 muito pequena ou insignificante, n\u00e3o seria justo terminar o contrato por completo. Em vez disso, a parte que n\u00e3o cumpriu totalmente deveria ser cobrada apenas pela parte que falta, e o contrato principal seria mantido. O objetivo \u00e9 evitar que pequenas falhas causem a rescis\u00e3o de contratos que j\u00e1 atingiram seu prop\u00f3sito principal.<\/p>\n\n\n\n O Caso em Quest\u00e3o: Prescri\u00e7\u00e3o e Adjudica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o do STJ surgiu de um caso onde um casal comprou um im\u00f3vel em 2007, pagou cerca de 80% do valor, mas as \u00faltimas parcelas n\u00e3o foram quitadas. A incorporadora, por sua vez, n\u00e3o cobrou essas parcelas ao longo dos anos, o que levou o casal a pedir na justi\u00e7a o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o (ou seja, que o direito da incorporadora de cobrar a d\u00edvida havia expirado pelo tempo) e, consequentemente, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP) reconheceu a prescri\u00e7\u00e3o da d\u00edvida, mas negou a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, entendendo que a quita\u00e7\u00e3o integral do contrato \u00e9 um requisito essencial para a transfer\u00eancia da propriedade. O casal recorreu ao STJ.<\/p>\n\n\n\n A Decis\u00e3o do STJ: Por que a Teoria N\u00e3o se Aplica Aqui?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, explicou que, embora a teoria do adimplemento substancial seja importante para a boa-f\u00e9 contratual, ela n\u00e3o se encaixa na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n A raz\u00e3o \u00e9 clara:<\/p>\n\n\n\n Quita\u00e7\u00e3o Integral: Para que o comprador tenha o direito de exigir a transfer\u00eancia da propriedade (a escritura), ele precisa ter pago o valor total combinado. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 um direito que nasce da quita\u00e7\u00e3o completa do pre\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n Risco de Incentivo ao Inadimplemento: Se a teoria do adimplemento substancial fosse aplicada \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, isso poderia criar um “incentivo ao calote”. Ou seja, os compradores poderiam deixar de pagar as \u00faltimas parcelas, sabendo que, mesmo assim, conseguiriam a propriedade do im\u00f3vel. Isso seria contr\u00e1rio ao princ\u00edpio da boa-f\u00e9 contratual, que exige honestidade e cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Portanto, mesmo que a d\u00edvida das \u00faltimas parcelas tenha prescrito, isso n\u00e3o significa que o pre\u00e7o total do im\u00f3vel foi quitado. A prescri\u00e7\u00e3o impede a cobran\u00e7a da d\u00edvida, mas n\u00e3o a transforma em pagamento.<\/p>\n\n\n\n Quais as Alternativas para o Comprador?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A Ministra Nancy Andrighi indicou dois caminhos para o casal (e para qualquer comprador em situa\u00e7\u00e3o semelhante) regularizar o im\u00f3vel:<\/p>\n\n\n\n Acordo com o Vendedor: Tentar negociar com a parte vendedora para quitar o saldo devedor (mesmo que prescrito) e obter a escritura amigavelmente.<\/p>\n\n\n\n A\u00e7\u00e3o de Usucapi\u00e3o: Se o comprador preencher os requisitos legais para a usucapi\u00e3o (tamb\u00e9m conhecida como prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva), ele poder\u00e1 buscar a propriedade do im\u00f3vel por essa via. A usucapi\u00e3o \u00e9 um modo de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, cont\u00ednua e pac\u00edfica, sob certas condi\u00e7\u00f5es estabelecidas em lei.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o: A Import\u00e2ncia da Quita\u00e7\u00e3o e da Boa-F\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Essa decis\u00e3o do STJ refor\u00e7a a import\u00e2ncia da quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o em contratos de compra e venda de im\u00f3veis para garantir o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. A boa-f\u00e9 objetiva, embora fundamental, n\u00e3o pode ser interpretada de forma a desvirtuar a ess\u00eancia do contrato e incentivar o n\u00e3o cumprimento das obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Se voc\u00ea est\u00e1 comprando um im\u00f3vel ou tem d\u00favidas sobre a regulariza\u00e7\u00e3o da sua propriedade, \u00e9 fundamental buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica especializada. Um advogado poder\u00e1 analisar seu caso, verificar os requisitos e indicar o melhor caminho para garantir seus direitos e a seguran\u00e7a do seu patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n Para mais detalhes, voc\u00ea pode consultar o ac\u00f3rd\u00e3o no REsp 2.207.433.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Voc\u00ea comprou um im\u00f3vel, pagou a maior parte, mas por algum motivo as \u00faltimas parcelas n\u00e3o foram quitadas e o vendedor n\u00e3o cobrou? E agora, pode exigir a escritura? A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) trouxe uma decis\u00e3o importante que impacta diretamente quem busca a transfer\u00eancia da propriedade do seu im\u00f3vel. 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