Voc\u00ea assinou um contrato de aluguel comercial e s\u00f3 depois percebeu que algo estava errado? Infelizmente, essa \u00e9 uma realidade mais comum do que parece. Muitos contratos trazem cl\u00e1usulas que, disfar\u00e7adas de “padr\u00e3o” ou “praxe do mercado”, acabam prejudicando seriamente quem empreende.<\/p>\n\n\n\n
A boa not\u00edcia \u00e9 que o Direito brasileiro protege o locat\u00e1rio contra abusos \u2014 e cl\u00e1usulas desproporcionais podem ser questionadas na Justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
O que \u00e9 uma cl\u00e1usula abusiva?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Em termos simples, \u00e9 aquela que coloca uma das partes em desvantagem excessiva, violando o princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva e o equil\u00edbrio contratual. O C\u00f3digo Civil (arts. 421 e 422) e o entendimento consolidado dos tribunais deixam claro que contratos n\u00e3o s\u00e3o instrumentos de imposi\u00e7\u00e3o unilateral \u2014 devem ser justos.<\/p>\n\n\n\n 8 sinais de alerta no seu contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n Fique atento a estas cl\u00e1usulas:<\/p>\n\n\n\n 1. Multa desproporcional<\/p>\n\n\n\n Multas rescis\u00f3rias acima de 10% sobre o valor do contrato s\u00e3o consideradas abusivas pela jurisprud\u00eancia dominante. O razo\u00e1vel, via de regra, \u00e9 o percentual de 10% sobre os alugu\u00e9is vincendos \u2014 e n\u00e3o sobre a totalidade do pacto.<\/p>\n\n\n\n 2. Obriga\u00e7\u00e3o de arcar com reformas estruturais<\/p>\n\n\n\n Se o contrato transfere ao locat\u00e1rio a responsabilidade por reformas que beneficiam a estrutura do im\u00f3vel (telhado, laje, fachada, instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas prediais), isso pode ser ilegal. Essas obriga\u00e7\u00f5es s\u00e3o, em regra, do propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n 3. Reajuste por \u00edndice n\u00e3o previsto em lei<\/p>\n\n\n\n Cuidado com cl\u00e1usulas que estipulam reajustes por \u00edndices diferentes dos usuais (IGP-M, IPCA) ou que permitem revis\u00e3o unilateral sem crit\u00e9rio objetivo.<\/p>\n\n\n\n 4. Ren\u00fancia antecipada ao direito de revis\u00e3o judicial<\/p>\n\n\n\n Voc\u00ea sabia que todo locat\u00e1rio tem direito de pedir a revis\u00e3o do aluguel se houver desequil\u00edbrio nas condi\u00e7\u00f5es de mercado? Qualquer cl\u00e1usula que pe\u00e7a ren\u00fancia antecipada a esse direito pode ser considerada nula.<\/p>\n\n\n\n 5. Proibi\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica de subloca\u00e7\u00e3o ou cess\u00e3o<\/p>\n\n\n\n O locat\u00e1rio n\u00e3o pode ser proibido de sublocar ou ceder o contrato sem justificativa leg\u00edtima do locador. A veda\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica, sem motivo real, \u00e9 abusiva.<\/p>\n\n\n\n 6. Exig\u00eancia de garantias excessivas Fiador, cau\u00e7\u00e3o, seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia e<\/em> t\u00edtulo de capitaliza\u00e7\u00e3o ao mesmo tempo?<\/p>\n\n\n\n O ac\u00famulo de modalidades de garantia sem necessidade \u00e9 pr\u00e1tica abusiva.<\/p>\n\n\n\n 7. Obriga\u00e7\u00e3o de pagar taxas e despesas indevidas<\/p>\n\n\n\n Algumas imobili\u00e1rias incluem cl\u00e1usulas que transferem ao inquilino despesas como taxa de administra\u00e7\u00e3o, comiss\u00e3o de corretagem ou taxas de renova\u00e7\u00e3o \u2014 o que \u00e9 ilegal.<\/p>\n\n\n\n 8. Vig\u00eancia excessiva com multa desproporcional<\/p>\n\n\n\n Contratos de prazo muito longo (5, 10 anos) combinados com multas elevadas para sa\u00edda antecipada podem configurar verdadeira “pris\u00e3o contratual”.<\/p>\n\n\n\n O que diz a lei e os tribunais<\/strong><\/p>\n\n\n\n A Lei do Inquilinato (Lei n\u00ba 8.245\/91) prev\u00ea, no art. 45, que \u00e9 nula qualquer cl\u00e1usula que afaste o direito de revis\u00e3o judicial do aluguel. J\u00e1 o C\u00f3digo Civil, no art. 424, estabelece a nulidade de cl\u00e1usulas que estipulem ren\u00fancia antecipada a direitos do aderente em contratos de ades\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) possui jurisprud\u00eancia consolidada no sentido de que multas superiores a 10% sobre o valor dos alugu\u00e9is restantes s\u00e3o abusivas e devem ser reduzidas judicialmente.<\/p>\n\n\n\n O que fazer se voc\u00ea identificar uma cl\u00e1usula abusiva?<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. N\u00e3o assine sem revisar Antes de fechar o contrato, pe\u00e7a a an\u00e1lise de uma advogada . Uma profissional especializada identifica abusos que passam despercebidos.<\/p>\n\n\n\n 2. Documente tudo Guarde minutas, e-mails, conversas e comprovantes de negocia\u00e7\u00e3o. Isso pode ser decisivo em uma eventual discuss\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n 3. Busque a revis\u00e3o judicial<\/p>\n\n\n\n Se o contrato j\u00e1 foi assinado e voc\u00ea identificou cl\u00e1usulas abusivas, \u00e9 poss\u00edvel ingressar com a\u00e7\u00e3o revisional para anular ou modificar esses dispositivos.<\/p>\n\n\n\n 4. Conte com assessoria jur\u00eddica especializada<\/p>\n\n\n\n Cada caso \u00e9 \u00fanico. Um advogado com experi\u00eancia em loca\u00e7\u00f5es comerciais saber\u00e1 avaliar o melhor caminho \u2014 seja a renegocia\u00e7\u00e3o extrajudicial ou a via judicial.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n O contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial \u00e9 a espinha dorsal do seu neg\u00f3cio. Assin\u00e1-lo sem a devida aten\u00e7\u00e3o pode gerar dores de cabe\u00e7a financeiras e jur\u00eddicas que poderiam ser evitadas.<\/p>\n\n\n\n Lojista e empreendedor: informa\u00e7\u00e3o \u00e9 prote\u00e7\u00e3o. Conhecer seus direitos \u00e9 o primeiro passo para n\u00e3o ser pego de surpresa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Voc\u00ea assinou um contrato de aluguel comercial e s\u00f3 depois percebeu que algo estava errado? Infelizmente, essa \u00e9 uma realidade mais comum do que parece. Muitos contratos trazem cl\u00e1usulas que, disfar\u00e7adas de “padr\u00e3o” ou “praxe do mercado”, acabam prejudicando seriamente quem empreende. 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