Fiador em contrato de locação de imóvel residencial e imóvel comercial. Qual impacto no seu patrimônio em caso de inadimplência do locatário?

Inicialmente, é importante estabelecer o conceito de fiador no universo imobiliário, para que se perceba a sua importância na garantia dos negócios jurídicos, bem como esclarecer para quem se tornará fiador qual o impacto desta decisão em seu patrimônio.

O fiador será a pessoa responsável pelo pagamento não apenas do valor do aluguel, mas também das taxas e despesas com água e energia caso o locatário não realize o pagamento. Ou seja, se o contrato de locação determinar que o IPTU e as taxas condominiais são responsabilidade do locatário e este não pagá-las o fiador também assumirá este débito.

Destaque-se que a responsabilidade do fiador poderá ser subsidiária, ou seja, em caso de inadimplemento busca-se o patrimônio do locatário primeiro. Caso não ocorra o pagamento do débito, aí sim se persegue o patrimônio do fiador. A responsabilidade também poderá ser solidária, isto é, o patrimônio do fiador pode ser alcançado a qualquer momento em caso de inadimplemento.

Um ponto interessante é que é possível uma pessoa jurídica ser fiadora. Neste caso,serão solicitados documentos como contrato social, inscrição estadual, CNPJ, entre outros.Nessa situação, é imprescindível que o contrato social apresente esta cláusula, qual seja, a possibilidade de ser fiadora em contrato de locação.

O maior desafio para uma pessoa física ser fiadora é a comprovação da renda, exigindo-se um valor superior ao valor do aluguel para demonstrar que em caso de inadimplemento,o fiador estará apto a arcar com o prejuízo. Ressaltamos que para o fiador casado é essencial a apresentação dos documentos do cônjuge e de sua assinatura,em razão da possibilidade de penhora de bem de família.

Agora vamos entender o que acontece quando o locatário não paga o aluguel e/ou suas obrigações estipuladas no contrato.

Você já deve ter ouvido falar que Fulano foi fiador de seu primo e este não pagou o aluguel, tendo como consequência uma ação judicial pedindo a penhora da casa do tal Fulano para o pagamento do débito, já que se apresentou como fiador.

Nesta hipótese, ele foi fiador em um contrato de locação residencial e,portanto, seu patrimônio pode ser alvo de penhora, incluindo a sua própria casa (sendo bem de família ou não).

Vamos fazer uma pausa para entender o que é bem de família,de acordo com Álvaro Villaça Azevedo[1]:

O bem de família é um meio de garantir um asilo à família, tornando-se o imóvel onde ela se instala domicílio impenhorável e inalienável, enquanto forem vivos os cônjuges e até que os filhos completem sua maioridade.

No entanto,esta impenhorabilidade pode ser mitigada nos seguintes casos:

1. Em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciária;
2. Pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
3. Pelo credor de pensão alimentícia;
4. Para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
5. Para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
6. Por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento;
7. Indenização ou perdimento de bens;
8. Por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação;
9. Sub-rogação do bem de família legal.

Dito isto, vamos voltar para a história do Fulano. Ele só tem a casa em que mora com a família,assim sendo, é considerada um bem de família. Apesar disso, este bem poderá ser penhorado para o pagamento do débito relativo ao contrato de locação.

Agora vamos imaginar a seguinte situação:Fulano é fiador de um contrato de locação comercial e seu primo também não pagou o aluguel.Neste caso, ele irá perder o bem de família? Pensa aí.

Não…Parece pegadinha, né? Pode confiar, Fulano não irá perder o seu bem e eu vou te explicar o porquê.

O Supremo Tribunal Federal(STF) julgou um Recurso Extraordinário que tratava sobre o tema e definiu que em contrato de locação comercial o fiador não terá seu bem de família penhorado. Como assim? Exigir o sacrifício de perder o bem da moradia do fiador para satisfazer o crédito do locador ou estimular a livre iniciativa é desproporcional.

A conversa está boa, mas por hoje é só. Finalizamos com o seguinte entendimento: Fiador em contrato de locação residencial em caso de inadimplemento pelo locatário poderá sim ter seu bem de família penhorado. Entretanto, se o contrato de locação versar sobre imóvel comercial, seu bem de família não correrá o risco de ser penhorado, respaldado no julgamento do STF mencionado acima.

Este texto é meramente informativo e não substitui uma consultoria jurídica.

[1]apud GONÇALVES, 2011 p.581